На сьогодні основною проблемою аграріїв є нестача обігових коштів і дорогі кредити. Низька ліквідність об'єктів застави, що використовується агропромисловими підприємствами при одержанні кредитів: майбутній врожай, корпоративні права, сільськогосподарська техніка, у поєднанні з обмеженістю власних коштів, призводить до того, що відсотки за користування кредитами є завищеними. Здешевлення можливе лише тоді, коли земля стане оборотним активом і банки зможуть взяти її в заставу. Однак дія мораторію гальмує розвиток малого та середнього бізнесу. Тому дедалі актуальнішим стає пошук альтернативних інструментів користування землями сільськогосподарського призначення.
Договір оренди землі
Разом з тим, вітчизняне законодавство містить правовий інститут, який представляє собою щось середнє між орендою та власністю, - довгострокове відчужуване та успадковуване речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі права володіння і користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб - емфітевзис.
Право емфітевзису має суттєвий потенціал для вирішення питання щодо заборони відчуження земель і використання його в якості предмета застави. Експертна оцінка вартості права емфітевзиса строком близько 33-х років дорівнює оцінці права власності. Тому у разі широкого введення емфітевзису у господарську практику, суб'єкти господарювання аграрного сектору одержать потужний інструмент для кредитування.
Для тих власників земель сільськогосподарського призначення, яким терміново потрібні кошти - наприклад, людина опинилася в критичній ситуації, їй потрібно лікуватися, і єдиним її активом є земля, яку в умовах дії мораторію продати не можливо. За договором оренди людина буде отримувати кошти частинами, а за договором емфітевзису - відразу значну суму. Крім того, в емфітевзисі, на відміну від оренди, існує таке поняття, як лаудемія, коли власник має право на одержання відсотків від вартості права користування у разі його продажу.
Оренда землі
На відміну від договору оренди землі, умови договору емфітевзису (в т.ч. істотні умови) є не настільки законодавчо визначені. Жодних типових договорів емфітевзису в Україні не затверджено. Спеціальне законодавство, яке б детально врегульовувало правові відносини, що виникають з договору емфітевзису, також відсутнє. Отже, сторони багато умов можуть визначити на свій власний розсуд.
Як правило, емфітевзис укладається на невизначений строк або ж є довгостроковим (максимальний строк договору визначений лише у випадку, якщо об'єктом договору є землі державної або комунальної власності, і становить 50 років).
Розмір плати
Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором емфітевзису. На відміну від договору оренди землі, розмір плати за договором емфітевзису не залежить від нормативної грошової оцінки землі. Оплата може здійснюватися як періодично, так і разовим платежем, або ж за будь-яким іншим принципом, визначеним сторонами. На відміну від договору оренди землі, законодавчо не встановлені межі розміру оплати за договором емфітевзису.
Сторонами цього договору є власник земельної ділянки та особа, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (землекористувач). Варто також зазначити, що емфітевзис може передаватися землекористувачем у спадок.
Петропавлівське бюро правової допомоги
Матеріал підготовлений Петропавлівським бюро правової допомоги
